아래 분석의 한계
- 아래 분석은 순공급=0 가정(노후화된 주택과 신규생성 주택이 동일한 경우) 하에서 수요측만 분석한것
- 따라서 여기서 얘기하는 초과수요는 실제 초과수요가 아니라 순공급이 늘어나지 않는 상황에서의 초과수요임.
- 애초에 장기 분석(20년 이상)은 불가능하다 판단. 장기에는 무슨일이 생길지 모름. 이민정책이나 극단적으로는 노화역행기술 발전으로 인구감소세가 멈추고 지속적 증가할 수도 있음.
- 주택가격에 영향을 미치는 다양한 요인이 있겠으나 여기서는 인구구조에 따른 수요측면만 봄. 따라서 이 영향으로만 주택가격을 예측할 수 없음
주택구입가능인구
- 2022년을 기점으로 인구는 감소세에 접어들었음
- 하지만 주택가격을 예측하는데 있어서 전체 인구는 크게 의미가 없다
- 오직 주택구입이 가능한 연령대만을 봐야 제대로 수요를 볼 수 있음
- 역사적으로 최초 주택구입연령은 대략 35~40세 사이.
- 이때가 결혼후 일정기간의 저축기간을 거쳐서 최초로 주택을 구입하는 시기
- 평균 결혼연령은 점점 높아지고 있으나 평균 결혼연령이 늦어지는 것이 저축기간을 단축시킨다고 보지는 않으므로 평균 결혼 연령이 최초 주택구입연령에 영향을 미치지느 않는다고 봄.
- 따라서 주택을 구입 여력이 있는 연령대인 35세 이상 인구를 “주택구입가능인구”라고 하고 이것이 주택 수요를 대표한다고 보고 분석함..
사망자 증가 추이
- 본격적으로 베이비붐 세대가 고령층에 진입함에 따라 사망자 수는 점차 증가중.
- 이는 추세적이며 단,중기적으로는 이 추세를 막을 수 없다고 봄.
- 이 사망자 증가는 주택구입가능인구의 감소를 야기함
- 2021년 기준 사망자는 약 31만명
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